家買う！

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■　印紙税（国税）（平成22年4月1日現在）
※平成22年度税制を記載しています。平成23年度税制が決まり次第、変更いたします。
住宅や土地を購入するときには売買契約書を、機構や銀行などの金融機関から住宅ローンを借りるときには金銭消費貸借契約書を作成しますが、これらの契約書を作成する場合は、印紙税を納めなければなりません。契約書１通毎に収入印紙を貼り、ハンコなどで消印することによって、印紙税を納めたことになります。税制等については、参考情報としてご利用いただき、詳しくは税務署にご確認ください。

【印紙税の税額】



■　登録免許税（国税）（平成22年4月1日現在）
※平成22年度税制を記載しています。平成23年度税制が決まり次第、変更いたします。
住宅・土地を建設・購入した時は、その権利を明らかにするために、所有権の保存登記、移転登記を行います。また、住宅ローンを借入れるときは、抵当権設定登記を行います。この登記申請に必要なのが登録免許税で、各登記を行うときに、法務局（登記所）に納めることとなります。税額の基となる課税標準は、固定資産税などと同じく都税事務所 （東京23区） や各市町村役場の固定資産課税台帳に登録された価格となります。ただし、抵当権の設定登記などの場合には債権金額が課税標準となります。税制等については、参考情報としてご利用いただき、詳しくは法務局にお問い合わせください。



※１ 期限が表示されていない欄については、平成23年3月31日までの軽減措置です。
※２ 「固」とは、固定資産税評価額のことです。毎年1月1日現在で、市町村の固定資産課税台帳に登録されている住宅（建物）・土地の評価額のことです。新築で、まだ登録されていない場合は、都道府県が固定資産評価基準に基づいて評価した価額となります。
※３ 住宅債券（つみたてくん）及び住宅積立郵便貯金積立者で一定の用件を満たす方などがご利用いただける経過措置の融資です。
※４ 特定認定長期優良住宅で一定要件に該当する場合は、0.1％になります。 （平成24年3月31日まで）

※軽減措置の適用要件
次のすべてに該当すること
　　　　・ 自己居住用の住宅であること
　　　　・ 住宅の床面積（登記簿面積）が50m²以上であること
　　　　・ 取得日が築後20年以内（耐火構造の場合は25年以内）であること。ただし、平成17年4月1日以降の取得で、一定の耐震基準に適合する場合は、築年数は問わない。
　　　　・ 新築または取得後1年以内に登記すること
　　　　・ 登記の申請書にその住宅所在地の市町村長の証明書(住宅用家屋証明書※)を添付すること
※住宅用家屋証明書の申請にあたっては、居住部分が建物全体の90％を超えていることなど、要件があります。詳細については、市町村にお問い合わせ下さい。

■　登記にかかる支払報酬

・抵当権設定登記
住宅を取得するために住宅ローンを利用し、住宅または土地に抵当権を設定する場合に、法務局（登記所）への登記申請を司法書士に依頼するときに支払う報酬です。

・表示登記（新築住宅）
住宅を新築した場合に、新たに住宅の形状等について、法務局（登記所）への登記申請を土地家屋調査士に依頼する場合に支払う報酬です。

・所有権保存登記（新築住宅）
住宅を新築した場合に、新たに住宅の所有関係（所有者）について、法務局（登記所）への登記申請を司法書士に依頼する場合に支払う報酬です。

・所有権移転登記（中古住宅、売主名の保存登記をしている新築住宅）
中古住宅または売主名の保存登記をしている新築住宅を購入した場合に、住宅の所有者の変更について、法務局（登記所）への登記申請を司法書士に依頼する場合に支払う報酬です。

■　不動産取得税（地方税）（平成22年4月1日現在）
※平成22年度税制を記載しています。平成23年度税制が決まり次第、変更いたします。
不動産取得税は、不動産（住宅および土地）の取得に対して、その不動産の所在地の都道府県が、その不動産の取得者に課税する税金です。不動産を取得した時に課税され、登記の有無は関係ありません。取得の日から一定期間内に不動産が所在する都道府県税事務所に申告が必要で、その後、都道府県から送付される納税通知書にしたがって納付します。土地を取得してから住宅を新築するまでの経過年数が本則では２年のところ、これを３年に緩和する措置が講じられています。この適用期限が２年間延長され、2012年3月31日までとなります。

また、売れ残った新築住宅などを宅地建物取引業者が取得したものとみなして不動産取得税を課税する期日が本則では６か月のところ、これを１年に緩和する措置が講じられています。この適用期限が２年間延長され、2012年3月31日までとなります。税制等については、参考情報としてご利用いただき、詳しくは都道府県税事務所にご確認ください。



（注）毎年1月1日現在で、市町村の固定資産課税台帳に登録されている住宅（建物）・土地の評価額のことです。新築で、まだ登録されていない場合は、都道府県が固定資産評価基準に基づいて評価した価額となります。

※軽減措置の適用要件



■　仲介手数料
不動産を仲介により取得する場合に、その仲介業者に対して支払うのが「仲介手数料」です。売主へ支払う「購入代金」とは別に必要となります。特に建売住宅、中古住宅、土地などの売買は仲介による事例が多いので、事前に確認しておきましょう。
【購入価額が 400万円を超える場合の仲介手数料（上限）】
仲介手数料　＝　(購入価額×3％＋6万円)×1.05

■　融資手数料
住宅ローンを借りる場合は、借入先に融資手数料を支払います。

【住宅取得時に必要な費用（一時費）】

資金計画でも少し触れましたが、これは住まいの取得に伴ってかかってくる税金、保険料、住宅ローンを借りるときの手数料などが該当します。
また、取得後も継続的に必要な費用もあります。
資金計画を立てる際に忘れてはならないポイントです。
また、減税対象のものもあるので、ここでチェックしていきます。
（一般に新築住宅を購入する場合は住宅価格の３％～５％程度、中古住宅を購入する場合は５％～１０％程度を目安にしておくとよいといわれています。）

ローン借入額を計算すると、支払利息の合計金額も分かってきます。
最後の例で計算すると、返済総額（3750万円）－借入額（2370万円）＝支払金利総額（1380万円）となります。
2370万円借りて利息が1380万円……この比率には驚かされました。
この利息を低く抑える為にも、頭金を多めに準備してローンを少なくすることが大原則なのだと改めて思い知りました。

ローン返済額と年収から求める借入限度額はだいぶ現実味が増してきますが、返済期間を一律35年で計算しているところが弱点です。住宅ローンの返済期間は最長の35年で借りるのが半ば常識化していますが、それは30歳前後で繰り上げ返済の余裕もある若い人の話。定年までに返済を終えることを考えると、本来は「60年－自分の年齢」とするのが正しい借り方でしょう。返済期間が短いと月々の返済額が同じでも返せる金額が少なくなるので、借入限度額は当然下がります。
そこで年齢も加味して「買える額」を計算する場合は、「定年までの総年収に占めるローンの返済総額の割合」から求める必要があります。家計の支出にはローン返済額のほかに税金や社会保険料、教育費、生活費などがあり、総年収に占めるローン返済総額は30％以内（一戸建て）または25％以内（マンション）が望ましいとされています。理由としては、マンションは毎月管理費や修繕積立金がかかる為です。しかし、一戸建てでも家の外回りのメンテナンス費用は自分で別途負担する必要があります。ですから、ここではマンションと同じくらいのコストがかかると考え、一戸建て/マンションにこだわらず一律25％で計算する方が安全かもしれません。

《年収と返済期間から求めた借入限度額（金利4.0％の場合）》



《自分の借入限度額を計算する》

1 年収と年齢から総返済限度額を求める

年収 × (60 － 年齢) × 25％ ＝ 総返済限度額

まず年収と年齢から総返済限度額を求めます。
将来の年収を確実に予測することは難しいので、仮に今の年収が定年まで変わらないと仮定して単純に「60－年齢」を掛けます。
さらに25％を掛けた金額が総返済限度額です。
例えば年収600万円で35歳の人の場合、「600万円×（60－35）×25％＝3750万円」となります。


2 利息係数から借入限度額を求め、頭金を加える

総返済限度額 ÷ 利息係数 ＝ 借入限度額(10万円未満切り捨て)
借入限度額 ＋ 頭金(手元資金) ＝ 購入限度額

この総返済限度額がそのまま借入限度額になるわけではありません。
返済額のうち何割かは利息だからです。利息がいくらになるかは金利と返済期間によって異なります。
計算がやや複雑なので、ここでは利息係数を利用しましょう。

ここでいう利息係数とは返済総額を借入額で割ったもので、借入額に対する利息の割合が分かる数値です。
総返済限度額をこの利息係数で割れば、借入限度額が計算できます。総返済限度額3750万円で金利4.0％、返済期間25年なら借入限度額は「3750万円÷1.58＝2370万円（10万円未満切り捨て）」です。
この金額に手持ちの頭金を加えれば購入限度額が算出できます。
もし頭金を630万円用意できるなら、年収600万円、35歳で3000万円の住宅が買える計算です。